编者按：比年来，房地产行业主见不景气，算作债务东说念主和典质东说念主的房企同期成为欠税东说念主。一方面，不动产典质权东说念主在债务东说念主无力偿债时可根据《民法典》轨则，就典质财产折价能够以拍卖、变卖典质财产所得优先受偿，另一方面，不动产通过东说念主民法院拍卖赢得拍卖款后，税务机关追征欠税和拍卖相应税款成为可能，这就酿成税款与典质债权的打破。这时拍卖款的奉赵规则是怎么的呢？本文勉强拍卖款在不动产典质权及国度纳税权之间的分拨规则伸开照应，以飨读者。

01 引入案例：被扩充东说念主房产被拍卖，央求扩充东说念主就税务局优先划扣税款提异议

甲公司为房开企业，2019年6月30日与乙公司将强《贷款合同》及《不动产典质担保合同》，商定：贷款金额3亿元，年利率6%，到期一次还本付息，落伍不奉赵按照10%支付罚息，甲公司用已进入使用的商产为该笔贷款的本息作念担保并于往日7月办结不动产典质登记手续。甲公司该商产所属表情于2019年10月完成土增算帐，应补缴税款2.1亿元，其在当月请问但无力交纳，操纵税务机对于2019年12月公告欠税事项。2022年6月30日，甲公司无力奉赵欠款及利息3.54亿元，乙公司告状到法院，胜诉后央求强制扩充，请求东说念主民法院拍卖该商产以还本付息。

扩充法院2023年10月1日发布《竞买公告》，其中注明拍卖所涉税、费按法律律例轨则承担。12月5日网上公开拍卖，丙公司以5亿元拍得该商产并于次日支付了拍卖款，12月10日丙公司收到法院下发的扩充裁定书，载明：拍卖不动产归买受东说念主通盘，上述房产通盘权自本裁定投递买受东说念主时起转换。根据税法关系轨则，房产转让时甲公司波及升值税、地皮升值税（旧房转让）、城建税及附加、印花税共计8825万元，得知甲公司赢得5亿元拍卖款后，税务局依据税款优先权向扩充法院央求协助划扣上述税款29825万元（具体数据如下表）。央求扩充东说念主得知后立即向扩充法院建议书面异议，见识拍卖款应优先支付其担保债权（借款本金3亿元、利息5400万元及按截至到2023年12月31日的罚息4500万元），然后再支付税款等。

央求扩充东说念主就税务局要求扩充的拍卖款建议异议：两边争议焦点在于：央求扩充东说念主欺诈不动产典质权3.99亿元与税务局追征下列税款先后规则：

（1）2019年12月土增算帐酿成的历史欠税2.1亿元；

（2）拍卖过程中产生的升值税、城建税及附加、地皮升值税8800万元；

（3）拍卖成交即时产生的印花税25万元。

以下咱们将麇集本案，依据税法、拍卖、担保关系法律轨则逐一伸开分析。

02 不动产典质权优先于税务机关追缴历史欠税

要计划上述税款和不动产典质权的奉赵规则，离不开民法和税法中两个盛名的原则，典质权优先原则和税款优先原则。咱们将从法律轨则上看两者关系，然后在根据案例情况判断孰先孰后。

一、法定的两个优先权

伊始，不动产典质权优先于一般债权。根据《民法典》第四百一十条：“债务东说念主不履行到期债务能够发生当事东说念主商定的已矣典质权的情形，典质权东说念主不错与典质东说念主合同以典质财产折价能够以拍卖、变卖该典质财产所得的价款优先受偿。”，第四百一十三条：“典质财产折价能够拍卖、变卖后，其价款跨越债权数额的部分归典质东说念主通盘”，可见，典质权优先与一般债权。案例中，乙公司典质权于2019年7月成立，债务东说念主甲公司不履行到期债务，乙公司算作典质权东说念主可就拍卖所得优先受偿。

其次，税款优先权是指在税款与其他债权并存时，税款具有优先受偿的权柄。税收是国度组织财政收入的有益用具，从保险国度税收褂讪，看守因其他债权优先受偿而导致税款流失角度看，税款优先权的成立具有关键实践真义。根据《税收征管法》第四十五条第一款轨则，“税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有轨则的之外；”在债权关系中，无担保债权即未设定担保物权的庸碌债权。根据上述轨则，当税收与无担保债权并存时，除法律另有轨则外，税收具有优先受偿的地位。

再次，当两个优先原则发生打破时，如那处理呢？上述《税收征管法》第四十五条第一款轨则已明确：“纳税东说念主欠缴的税款发生在纳税东说念主以其财产设定典质、质押能够纳税东说念主的财产被留置之前的，税收应率先于典质权、质权、留置权扩充”。这一轨则贬责了税款债权与有担保债权之间在发生打破时的奉赵规则问题。

二、本案中，不动产典质权优先于税务局追征历史欠税

具体到本案中，乙公司不动产典质权成立技术2019年7月办理完成典质登记手续，甲公司地皮升值税历史欠税酿成于税务局2019年12月公告欠税事项，该时点晚于不动产典质权成立时点，因此，乙公司的不动产典质债权应优先于该历史欠税，税务局要求扩充法院优先从拍卖款中划扣地皮升值税算帐欠税款，莫得法律依据。

在此需要教导，税款债权酿成技术应当以税务局的欠税公告而弗成纳税东说念主未纳税酿成欠税的时点为准。天然税收征收治理法第四十六条要求纳税东说念主有欠税情形而以其财产设定典质、质押的，应当向典质权东说念主、质权东说念主诠释其欠税情况，典质权东说念主、质权东说念主不错请求税务机关提供筹划的欠税情况，但因纳税东说念主未诠释欠税情况而由担保物权东说念主承担不利后果有违平正，何况要求担保物权东说念主在设定担保物权时王人要查明纳税东说念主是否欠税势必增多往复老本、裁汰往复恶果。

03 不动产典质权是否优先于拍卖过程中产生的税费？

上述依然明确，税款优先于成立在后的担保物权，如按此扩充，不动产典质权笃信优先于拍卖过程产生的税费。但本案中，税务机关罔顾不动产典质权东说念主乙公司成立典质权在前，要求就拍卖款优先划扣税款，其依据是什么呢？底下这个回应函代表部分税务机关和司法机关的不雅点：

《国度税务总局深圳市税务局对于市政协七届一次会议第20210039号提案回应的函》中，深圳税务局合计，“《中华东说念主民共和国税收征收治理法》第四十五条轨则的税款所指的是纳税东说念主的历史欠税，而不动产司法拍卖才能产生的税款肖似于拍卖用度，因司法拍卖而产生， 属司法拍卖的必要开销，因此不适用《中华东说念主民共和国税收征收治理法》第四十五条的奉赵顺位法则，应当从拍卖价款中优先受偿”，深圳市中级东说念主民法院合计”“根据《中华东说念主民共和国税收征收治理法》第四十五条第一款轨则，在司法拍卖不动产已设有担保物权的情况下，拍卖才能产生的税款势必晚于关系担保债权成立的技术，故应当在拍卖不动产担保债权后奉赵。因此，在拍卖往复两边各负各税形式下，可能因拍卖价款奉赵完拍卖不动产所担保的债权后不及以交纳拍卖才能产生的税费，而税务机关又须投诚“先税后证”的税款征收轨则，最终导致被拍卖物无法完成产权变更，进而影响扩充恶果”。不错看出，有部分税务机关将不动产拍卖关系税费认定为司法拍卖必要开销，部分法院合计，从不动产拍卖扩充恶果起程，应当优先保险税款征收，保险拍卖班师完成。

上述行政机关和司法机关的联贯是否合理呢？笔者合计分别理，事理如下：

伊始，司法拍卖必要开销是为保险拍卖进行的势必发生的开销。根据《最高手民法院对于东说念主民法院扩充责任多少问题的轨则（试行）》（法释〔2020〕21号）第三十四条轨则，“拍卖、变卖被扩充东说念主的财产成交后，必须即时钱物两清。交付拍卖、组织变卖被扩充东说念主财产所发生的本色用度，从所得价款中优先扣除。”，《最高手民法院对于东说念主民法院民事扩充中拍卖、变卖财产的轨则》第六条轨则：“保留价笃定后，依据本次拍卖保留价计较，拍卖所得价款在奉赵优先债权和强制扩充用度后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将筹划情况奉告央求扩充东说念主。央求扩充东说念主于收到奉告后五日内央求不绝拍卖的，东说念主民法院应当准许，但应当从头笃定保留价；从头笃定的保留价应当大于该优先债权及强制扩充用度的总和。依照前款轨则流拍的，拍卖用度由央求扩充东说念主职守。”由此可见，拍卖本色发生的用度是为拍卖进行的必须发生的开销，如一般拍卖财产评估用度和交付拍卖费等。

其次，拍卖过程中并无须然产生的升值税、城建税及附加和地皮升值税。升值税除小规模纳税东说念主外，升值税计税步履为当期销项税额与进项税额之差，城建税及附加计税依据本色交纳的升值税和奢侈税笃定，地皮升值税依据收入与扣除表情差额和升值率计较。也即是说，拍卖不动产是否交纳税款弗成仅通过拍卖款笃定，在极点情况下不排斥升值额为负无需交纳土增税可能，也不排斥留底税额大，或当期进项税额多无需交纳升值税、城建税及附加可能。因此这几个税种不少拍卖势必发生的用度，不组成司法拍卖必要开销。

再次，司法拍卖必要开销具有节略的市集报价法则。如评估用度和交付拍卖平台开销可根据拍卖款实时计较笃定。而升值税和土增税金额的笃定需要被扩充东说念主调和提供费事，不然，纳税机关无法准确笃定应纳税额。如波及房开企业地皮升值税算帐，经算帐和审核才能少则半年才能笃定应缴土增税，总之，应缴税款无法根据拍卖款中即时准确得出。

临了，针对上述司法机关合计拍卖如不优先划扣税款，可能导致被扩充东说念主无力缴税拍卖难以完成过户的不雅点，咱们合计，买受东说念主承担其本心担税款后应当办理过户。所在计策上已有文献。根据《国度税务总局北京市税务局对于调节企业间存量房往复业务办理经过的奉告》（京税发〔2021〕43号）第二条轨则：“卖方(转让方)应纳税费应在规如期限内自行通过北京市电子税务局网上请问交纳。地皮升值税、房产税、城镇地皮使用税完税情况不再算作受理契税请问的前置条目。”，被扩充东说念主是否交纳升值税、土增税等不影响买受东说念垄断理契税及后续办理过户。

由此，具体到本案中，咱们合计拍卖过程中产生的升值税、城建税及附加和地皮升值税晚于不动产典质权成立时点，且不应包摄于拍卖过程中必要开销，税务机关无权优先从拍卖款划扣。

04 不动产典质权是否优先于拍卖成交即时产生的印花税？

接上述，拍卖过程中本色发生的评估费、交付拍卖费等有节略的市集报价法则，且是为完成拍卖一定发生的用度，司法拍卖中，不动产转让才能的印花税属于此类。

根据《印花税法》第一条：“在中华东说念主民共和国境内书立应税阐明、进行证券往复的单元和个东说念主，为印花税的纳税东说念主，应当依照本法轨则交纳印花税。”，纳税东说念主发生应税行为即产生纳税义务。根据《对于印花税多少事项计策扩充口径的公告》（财政部 税务总局公告2022年第22号）第三条第（七）：“未履行的应税合同、产权转换书据，已交纳的印花税不予退还及抵缴税款。”，当转让不动产行为发生交纳印花税，即使后续为履行合同，已交纳的印花税不予退款，更印证了印花税是典型的行为课税，随应税行为的发生而即时发生。

因此，咱们合计司法拍卖即时产生的印花税属于拍卖过程中的必要开销，应当优先于不动产典质权提前划扣。

结语

天然税款及有担保债权的奉赵规则在《税收征管法》第四十五条中已有明确轨则，但司法实践中，两者的争议并未九霄，尤其在拍卖关系税费税务机关能否优先受偿这少许上存在较大争议。根据上文分析，咱们合计拍卖对应的印花税属于司法拍卖必要开销，而其他税费因是否发糊口在不笃定等原因，不应包摄此列。这些税费算作税收债权依据《税收征管法》第四十五条轨则笃定奉赵规则，享有法律轨则的优先权。建议不动产典质权东说念主在遇到债务东说念主无法到期还款时，密切珍藏典质财产的处置情况，珍藏其他债权绝顶是税收债权产生的技术点试玩游戏，照章珍爱自己正当权益，必要时可寻求税务讼师匡助。

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